A principios del año pasado, la empresa de construcción Katerra, respaldada por SoftBank, no iba muy bien. El dinero se estaba agotando y las reuniones del consejo de administración a veces se convertían en peleas a gritos. Preocupado por el incumplimiento de las previsiones financieras mientras la empresa intentaba conseguir más dinero de los inversores, al menos un empleado de Katerra dijo a los demás de su relativamente pequeña pero rentable división de renovación de apartamentos que buscaran la forma de aumentar los ingresos.
Haciendo caso a la sugerencia, la división preparó actualizaciones exageradas sobre la cantidad de trabajo de renovación que se había completado hasta el momento en ciertos proyectos de construcción. Los empleados de Katerra utilizaron entonces las actualizaciones engañosas de los proyectos para adelantar los ingresos en millones de dólares en los informes financieros presentados a los inversores, según descubrió la empresa en una investigación realizada el verano pasado, dijeron cuatro personas familiarizadas con el asunto, incluidas dos con conocimiento directo de la investigación. El pasado mes de agosto, un bufete de abogados contratado por Katerra envió una carta al entonces CEO Michael Marks diciendo que una investigación sobre el asunto había encontrado que los estados financieros de la compañía probablemente habían sido “intencionadamente erróneos” durante el mandato de Marks, según una copia de la carta vista por The Information.
Un mes antes de iniciar la investigación contable, el consejo de administración de Katerra despidió a Marks alegando que, bajo su supervisión, Katerra había incumplido sistemáticamente sus objetivos financieros y había agotado los más de 2.000 millones de dólares que la empresa había recaudado. No hay indicios de que Marks conociera los informes financieros engañosos. Pero, según las entrevistas con 30 antiguos empleados e inversores, Marks presidió una empresa que tropezó repetidamente con los proyectos de construcción y no abordó las señales de advertencia de que el negocio estaba fallando.
El Takeaway
– Los empleados de Katerra adelantaron millones de dólares en ingresos el año pasado
– La maniobra provocó una investigación del consejo de administración y de la SEC
– La financiación de rescate de SoftBank redujo la valoración en al menos un 90%.
El adelanto de los ingresos fue uno de los múltiples incidentes que apuntaban a profundos problemas en la empresa de 5 años. Esos problemas culminaron en diciembre, cuando Katerra dijo a los inversores que se estaba quedando sin dinero. Fue salvada por su mayor inversor, SoftBank, que inyectó dinero en una financiación de rescate que eliminó las participaciones de otros inversores y redujo la valoración de la empresa en al menos un 90%, de más de 4.000 millones de dólares a menos de 400 millones, según las cartas enviadas a los accionistas de Katerra. Los abogados y los inversores de capital riesgo dijeron que era una de las reestructuraciones financieras más severas que podían recordar en una importante empresa de Silicon Valley.
Katerra comunicó a los accionistas a finales del año pasado que había alertado a la Comisión de Valores y Bolsa sobre lo que decía que eran “debilidades e irregularidades” en las prácticas financieras de la empresa, una referencia, según dijeron dos personas familiarizadas con el asunto, a la maniobra de ingresos. La cantidad total adelantada no era importante para las finanzas de la empresa, dijeron tres personas familiarizadas con el asunto. La SEC está investigando el asunto, dijo una persona cercana a la empresa. Un portavoz de la SEC declinó hacer comentarios.
Inversores prominentes
Los problemas de Katerra son los últimos que se materializan en una empresa de alto perfil bajo el ámbito de SoftBank, el conglomerado japonés que es el mayor inversor tecnológico del mundo. La reputación de SoftBank por sus mastodónticas inversiones en empresas prometedoras se ha visto dañada por las luchas en algunas de esas firmas, incluyendo el casi colapso de WeWork en 2019.
En un eco de su relación con el cofundador de WeWork, Adam Neumann, SoftBank estuvo dispuesto a apoyar al CEO y cofundador de Katerra, Marks, durante varios años, a pesar de que la empresa carecía de una hoja de ruta financiera clara para el éxito. El Vision Fund de SoftBank invirtió casi 2.000 millones de dólares en Katerra, poseía aproximadamente el 40% de la empresa antes de la recapitalización y tenía dos puestos en el consejo de administración.
Con sede en Menlo Park (California), Katerra llamó la atención por su promesa de aportar la energía y el ingenio de Silicon Valley a un sector de la construcción que está muy arraigado. Según Katerra, la producción de paredes, techos y otros componentes a granel en fábricas, en lugar de en las obras, podría reducir drásticamente el costo de la construcción de apartamentos. La fórmula de Katerra también consistía en confiar en materiales adquiridos de forma centralizada, de forma similar a como Marks había gestionado la fabricación de productos para Dell, Motorola y Microsoft mientras dirigía el fabricante de productos electrónicos Flextronics 20 años antes.
Marks dijo a The Information en 2017 que su falta de experiencia en el sector de la construcción ayudaría a Katerra a sacudir el statu quo de la misma manera que Amazon cambió el comercio minorista o Airbnb transformó la hostelería.
Sus credenciales resultaron atractivas para inversores de renombre, como SoftBank, así como Foxconn, DFJ Growth, Greenoaks Capital, Soros Management Fund y el fondo soberano de Singapur, GIC. Marks conocía a muchos de los inversores de la empresa por sus anteriores negocios y vivía cerca del CEO de SoftBank, Masayoshi Son, en el elegante enclave de Woodside, California, en la zona de la bahía.
Katerra se negó a conceder una entrevista a su actual director general, Paal Kibsgaard. Kibsgaard fue nombrado CEO en mayo después de haber servido como director de operaciones desde 2019.
En un comunicado, la compañía dijo: “El liderazgo de Katerra se centra ahora en perseguir el crecimiento sostenible y la rentabilidad, con la ayuda de una base bien capitalizada, una disciplina financiera reforzada, una fuerte capacidad de ejecución y un nuevo equipo de ejecutivos experimentados.”
Objetivos incumplidos
Al principio, había indicios de que Katerra prometía a sus clientes potenciales más de lo que podía cumplir.
Los ejecutivos de Katerra decían regularmente a los promotores inmobiliarios que eran sus posibles clientes que podía construir apartamentos más rápido y por menos dinero que un contratista tradicional. Rob Hollister, presidente de bienes raíces en la Organización Sobrato, un desarrollador con sede en el Área de la Bahía, dijo que Katerra le dijo en 2018 que podría construir un edificio de apartamentos de 250 unidades en Sunnyvale, California, por alrededor de un 10% menos que una empresa de construcción tradicional.
Katerra y Sobrato pasaron más de seis meses preparando la construcción antes de que las dos partes decidieran separarse porque Katerra determinó que no podría construir el proyecto por el precio acordado, dijo Hollister. “Estaban más lejos de lo que pensaban”, dijo.
Más recientemente, Katerra ha trabajado en dos proyectos en el Área de la Bahía para Legacy Partners, un promotor inmobiliario que también invirtió en Katerra. Uno de los proyectos lleva un año de retraso, dijo W. Dean Henry, CEO de Legacy Partners. En su opinión, Marks “era más un vendedor que un constructor”.
Katerra incluso tropezó en el trabajo que hizo para el promotor de apartamentos dirigido por uno de sus cofundadores, Fritz Wolff. Presidente ejecutivo de Wolff Company, uno de los mayores promotores de apartamentos de Estados Unidos, Wolff conocía a Marks desde hacía años.
Katerra acordó construir una serie de edificios de apartamentos suburbanos en 2017 para la compañía Wolff, con un descuento del 12% sobre los precios actuales del mercado. Pero con poca experiencia como constructora, Katerra no pudo bajar sus propios costos lo suficiente como para compensar la oferta por debajo del mercado a su cliente.
Los problemas se acumularon. La fábrica de Katerra tenía dificultades para sacar los componentes a la calle. Muchos de ellos requirieron una amplia reelaboración después de que las piezas de construcción fueran transportadas en camión a las obras. Fritz Wolff se quejó a los empleados de Katerra en reuniones sobre los largos retrasos y el hecho de que la empresa no estaba solucionando los problemas, dijo una persona que estuvo presente. Posteriormente dimitió de la junta directiva de Katerra. Un portavoz de Wolff declinó hacer comentarios.
Matt Johnson, que trabajó en la planificación y el análisis financiero en Katerra de 2016 a 2020, dijo que la empresa tuvo problemas para implementar un nuevo software de contabilidad y subestimó repetidamente los costos de construcción.
Johnson formó parte de un grupo de empleados que a finales de 2018 trató de poner en orden los sobrecostes de los proyectos de la empresa. “Cada vez que lo revisábamos, los costos subían en una cantidad material”, dijo. “La gente se quedó demasiado atrapada en la visión y no lo suficiente en algunas de las cosas realmente básicas de la construcción”.
Las pérdidas de Katerra alcanzaron más de 200 millones de dólares en 2018, dijeron dos personas familiarizadas con el asunto. Las pérdidas representan la cantidad de dinero que Katerra gastó por encima del precio del contrato para los desarrollos inmobiliarios, y no incluyen los costos operativos generales de la compañía.
Desorden financiero
Otras cuestiones suscitaron preocupación entre algunos empleados. Algunos trabajadores sobre el terreno se sentían frustrados por lo que percibían como un despilfarro en Katerra. Rod Luker dejó su trabajo dirigiendo el negocio de contratación general de su familia para ayudar a gestionar proyectos de construcción para Katerra en 2017. La cultura de gasto libre de la empresa le impactó.
La gente se centró demasiado en la visión y no lo suficiente en algunas de las cosas realmente básicas de la construcción”.
En una ocasión descubrió que sus compañeros habían pagado una factura de 1.500 dólares en un club de striptease de la zona de Phoenix con una tarjeta de crédito de la empresa. “Parece que todo el mundo tiene una tarjeta de crédito, y no hay responsabilidad y la gente se desboca”, dijo Luker, que trabajó en Katerra hasta el año pasado antes de decidir marcharse. “Nunca había formado parte de eso”.
Para aumentar los ingresos y traer más manos experimentadas del sector, Katerra adquirió 14 empresas tradicionales dedicadas a la construcción, el diseño, la iluminación y las renovaciones. Entre la primavera de 2017 y el otoño de 2019, la plantilla de la empresa se multiplicó casi por 16, pasando de 550 empleados a 8.500.
A medida que Katerra crecía, los empleados sentían el peso de la desorganización financiera de la empresa. La empresa pasó por cinco directores financieros en cinco años. Los ejecutivos encargados de rastrear los costos de los proyectos no tenían información financiera sobre los paneles de pared que Katerra construía o los materiales de construcción que compraba.
Mientras tanto, la startup amplió su negocio a nivel mundial: creó una división para construir viviendas en Arabia Saudí, donde el gobierno es el mayor patrocinador de Vision Fund, y pasó meses planeando la construcción de una ciudad entera en Indonesia a instancias de Son, de SoftBank, antes de abandonar la idea.
Carol Galante, profesora de vivienda asequible y política urbana en la Universidad de California, Berkeley, ha estudiado la construcción de viviendas prefabricadas y llevaba años observando a Katerra. “Lo sentí así casi desde el principio: intentaban hacer demasiado y demasiado pronto. No entendían el negocio”, dijo. “Fueron demasiado radicales”.
Disputas en la sala de juntas
Sin embargo, Marks no dejaba de pintar un panorama halagüeño a los medios de comunicación. Al menos una vez al año, el CEO respondía a variaciones de la misma pregunta: ¿Cuándo será rentable Katerra? “Este no es un negocio en el que tengamos que seguir recaudando dinero para financiar las pérdidas”, dijo Marks a The Information en 2017. En cada uno de los dos años siguientes, dijo a los periodistas que los beneficios estaban a la vuelta de la esquina.
En la primavera de 2019, los inversores estaban frustrados porque Marks seguía evitando hablar de los graves desafíos empresariales en las reuniones del consejo de administración. Adam Fisher, un miembro de la junta directiva de Katerra y gestor de fondos de cobertura que había trabajado para Soros Fund Management, trató de convocar una sesión ejecutiva con otros miembros de la junta para discutir problemas con la gestión de Marks. Marks se puso furioso cuando se enteró de la reunión, dijo una persona familiarizada con el asunto.
Incluso los cofundadores de Marks se desilusionaron. El tercer cofundador de Katerra, Jim Davidson, junto con Fritz Wolff y Neil Mehta, de Greenoaks Capital, se quejaron en las reuniones del consejo de administración de que no recibían información completa de Marks sobre el rendimiento de la empresa.
SoftBank también empezó a presionar para que se produjeran cambios ese año. El representante del consejo de administración de SoftBank Vision Fund, Jeff Housenbold, y otros inversores instaron a Marks a reforzar su equipo directivo contratando a Kibsgaard, que dirigía la empresa de servicios petroleros Schlumberger, como director de operaciones.
La primavera pasada, los directores empezaron a agitar la destitución de Marks, ya que la empresa seguía sin cumplir las previsiones financieras. Cuando el consejo de administración estudió la posibilidad de sustituir a Marks por Kibsgaard, éste se opuso diciendo que prefería otro ejecutivo. Los miembros del consejo, entre los que se encontraban representantes de SoftBank y Foxconn, votaron el despido de Marks el pasado mes de abril y elevaron a Kibsgaard al puesto de CEO un mes después.
Los problemas de Katerra contribuyeron a deshacer la relación entre los tres fundadores de la empresa. Davidson y Wolff ya no se hablan con Marks, dijeron personas familiarizadas con el asunto. Marks, junto con los antiguos responsables de tecnología, marketing y finanzas de Katerra, se unió a la empresa de capital riesgo que fundó, WRVI Capital. Davidson no respondió a las múltiples solicitudes de comentarios.
Mientras tanto, otro asunto se filtraba. A principios de 2020, los empleados de la división de renovaciones de la empresa estaban bajo presión para aumentar los ingresos. Los contratistas como Katerra que son contratados por los promotores inmobiliarios normalmente deben registrar los ingresos mensualmente -calculados en base a los costos de sus proyectos más un porcentaje para que puedan ganar dinero- antes de que puedan cobrar el trabajo terminado. Esta práctica es típica en la construcción y otros sectores basados en proyectos.
Para alcanzar los objetivos de ingresos en la división de renovaciones, los empleados pidieron a los subcontratistas de Katerra -electricistas, fontaneros y otros oficios especializados- que presentaran facturas por trabajos que aún no se habían completado, lo que se aparta de la práctica habitual. Katerra utilizó entonces ese recuento de los costes del proyecto como base para recalcular las estimaciones de ingresos, que eran millones de dólares más altos de lo que deberían haber sido en ese momento de los proyectos. Finalmente, el trabajo se completó y Katerra recibió el pago por el trabajo, dijo una persona familiarizada con el asunto.
La maniobra, que implicó a entre 10 y 20 empleados de Katerra, dijo una persona familiarizada con el asunto, dio lugar a una investigación interna de un mes de duración después de que los empleados se presentaran. El otoño pasado, al menos dos directivos fueron despedidos tras la investigación. Otro ejecutivo implicado ya había dejado la empresa. Katerra no encontró pruebas de que los empleados hubieran cobrado de más a los clientes. La empresa descubrió que los ingresos por adelantado representaban menos del 1% de los ingresos totales de Katerra, que fueron de unos 2.000 millones de dólares el año pasado, dijeron personas familiarizadas con el asunto.
El Wall Street Journal informó anteriormente de que la empresa había investigado prácticas financieras irregulares y había despedido a empleados como consecuencia de ello. En una nota a los accionistas la semana pasada, Kibsgaard dijo que en mayo de 2020 la empresa había identificado “prácticas de reconocimiento de ingresos potencialmente inadecuadas” dentro de su negocio de renovaciones en Estados Unidos.
Pérdidas de los accionistas
Para el otoño pasado, Kibsgaard había añadido dos expertos en reestructuración al consejo de administración. En un acuerdo anunciado el 30 de diciembre, SoftBank invirtió 200 millones de dólares más en Katerra. El acuerdo convirtió las acciones preferentes de los inversores en acciones ordinarias y luego redujo el número de esas acciones por un factor de 100.000. “Eso es increíblemente draconiano”, dijo Ed Zimmerman, un socio del bufete de abogados Lowenstein Sandler que representa a las startups. “Nunca he visto una división de 100.000 a 1. Eso deja a la gente a cero de una manera increíble”.
Algunos accionistas habían extraído valor mucho antes del rescate. En 2018, SoftBank compró participaciones significativas de ejecutivos actuales y anteriores de Katerra, así como de inversores y cofundadores anteriores. Ese mismo año, Marks vendió acciones valoradas en ese momento en más de 30 millones de dólares, dijeron dos personas familiarizadas con el asunto.
“Katerra fue un experimento audaz, y aprendimos mucho”, dijo Marks en un comunicado. “Estaré siempre agradecido a los empleados actuales y pasados que trabajaron duro para interrumpir una industria, y a SoftBank por su inversión”.
En un comunicado, SoftBank dijo: “Aunque la visión de la compañía es clara, durante un par de años falló en la ejecución. Ahora, bajo el liderazgo de Paal, creemos que Katerra está bien posicionada para racionalizar costos y crecer de manera sostenible.”
SoftBank poseerá la mayoría de la empresa en la recapitalización. Otros inversores tienen hasta finales de junio para decidir si quieren invertir más dinero al mismo precio que SoftBank.
Cory Weinberg es reportero de The Information desde 2015. Cubre tecnología, bienes raíces, viajes, transporte y capital de riesgo. Se le puede encontrar en Twitter @coryweinberg.
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