Cómo una startup de alquiler burló a Airbnb

Hace tres años, una inusual compra de bienes raíces entre colegas comenzó en Nashville, Tennessee. Jay Roberts, el CEO y cofundador de una empresa llamada

Hace tres años, una inusual compra de bienes raíces entre colegas comenzó en Nashville, Tennessee.

Jay Roberts, el CEO y cofundador de una empresa llamada Domio, compró un condominio recién construido en el barrio norte de Nashville con su entonces novia. Unos días más tarde, Adrian Lam, de 24 años, jefe de estrategia y cofundador de Domio, compró la casa directamente al otro lado de la calle con su padre. En el plazo de un mes, Domio -un negocio que convertía apartamentos y casas en todo el país en alojamientos para turistas- puso ambas propiedades en alquiler en Airbnb.

Durante el año siguiente, otros tres empleados de Domio también compraron casas en Nashville, y Domio las puso en la lista de alquiler de Airbnb también.

Los Puntos

– Domio usó cuentas engañosas de Airbnb para eludir las leyes de alquiler de Nueva York
– Airbnb ha suspendido las cuentas de Domio mientras investiga su actividad desde 2016
– La suspensión de la masa significa que Domio no puede aceptar reservas durante la investigación

Sin embargo, había un problema: Los cinco empleados de Domio dijeron en las solicitudes de permiso de alquiler con la ciudad de Nashville que las propiedades eran sus residencias principales, una de las condiciones necesarias para incluirlas legalmente en Airbnb, pero todos ellos vivían y trabajaban en el área de Nueva York, según los registros del tribunal y las personas que trabajaban con ellos.

Finalmente, el Gobierno Metropolitano de Nashville descubrió que todos ellos estaban violando las leyes locales y ordenó a cuatro de los empleados que dejaran de alquilar las casas de Airbnb (el quinto dejó de hacerlo después de que los demás recibieran órdenes judiciales). Los arreglos también causaron asombro entre algunos gerentes de Domio que se preocuparon por la posibilidad de que surgieran conflictos de intereses a raíz de que los ejecutivos alquilaran propiedades a través de su empleador.

El meteórico ascenso de Airbnb en el último decenio ha dado lugar a una industria artesanal de empresas -desde incipientes inversores inmobiliarios hasta empresas de nueva creación respaldadas por empresas de riesgo- que buscan convertir las casas privadas en hoteles a escala. Domio, junto con empresas más conocidas como Lyric y Sonder, está en la última categoría. Desde su fundación en 2016, la empresa ha recaudado casi 70 millones de dólares en capital de riesgo, junto con 50 millones de dólares en deuda, de firmas conocidas como SoftBank Capital NY y GGV Capital. Ha contratado a más de 160 empleados y ha ofrecido alojamiento a corto plazo a más de 100.000 viajeros en más de una docena de ciudades, principalmente a través de Airbnb.

Pero The Information ha sabido -mediante registros judiciales y entrevistas con casi dos docenas de empleados actuales y antiguos- que Domio tiene un historial de prácticas comerciales cuestionables, que le ayudaron a burlar las leyes de alquiler a corto plazo en ciudades de todo el país. Esas prácticas incluyen la inclusión de propiedades de alquiler en una red de cuentas de alojamiento engañosas de la Airbnb -algunas con nombres falsos y fotografías de archivo- lo que hizo más difícil vincularlas a Domio.

Varios días después de que The Information contactara a Airbnb sobre estas prácticas, la compañía dijo el martes por la noche que había tomado medidas contra Domio por violar sus reglas.

“Hemos suspendido indefinidamente todas las cuentas y listados de anfitriones asociados de Domio a medida que ampliamos nuestra investigación sobre su actividad que se remonta a 2016”, dijo Ben Breit, Jefe de Confianza y Comunicaciones de Seguridad de Airbnb para las Américas, en un comunicado. “No dudaremos en tomar medidas agresivas para eliminar el contenido sospechoso de nuestra plataforma y, en función del resultado de nuestra investigación, determinaremos las medidas apropiadas a largo plazo que se deben tomar contra estas cuentas”.

Domio no es el único que utiliza redes de cuentas engañosas de la Airbnb y otras tácticas para eludir las regulaciones de alquiler a corto plazo. La ciudad de Nueva York demandó a un grupo de agentes inmobiliarios por más de 20 millones de dólares en 2019 por supuestamente utilizar una compleja red de cuentas de alojamiento para alquilar ilegalmente apartamentos en 35 edificios de Manhattan a turistas que utilizan Airbnb. Pero es inusual que una empresa con prominentes patrocinadores VC, como Domio, emplee tales tácticas.

Para Airbnb, el tema de la moderación podría volverse más delicado a medida que se acerca la presentación de los papeles para una oferta pública inicial, lo que podría ocurrir ya este mes, según ha informado The Wall Street Journal. En el pasado, la compañía no ha logrado eliminar grupos similares de cuentas engañosas hasta que las autoridades o los periodistas hayan alertado sobre el tema. Los críticos de Airbnb argumentan que tiene pocos incentivos financieros para vigilar agresivamente los listados que violan las leyes locales de alquiler debido a los ingresos que obtiene de ellos.

Como la propia Airbnb, Domio ha visto una fuerte caída en los ingresos debido a la pandemia del coronavirus, que ha tenido un efecto devastador en el sector de los viajes. Incluso antes del brote, la compañía había comenzado a reducir el tamaño de su personal. Ha despedido a más de la mitad de sus empleados desde enero, confirmó un portavoz. No se pudo conocer el número de empleados actuales de Domio.

El comportamiento de Domio es un fuerte contraste con la imagen cultivada por el CEO Roberts. En entrevistas y declaraciones públicas, ha retratado a Domio como una sofisticada plataforma tecnológica que reinventa los viajes. En diciembre, le dijo a TechCrunch que Domio usaba “algoritmos de estilo cuántico” especializados que había creado para identificar las regiones más rentables para expandirse.

En entrevistas, cinco ex empleados de Domio que trabajaron en o con los equipos inmobiliarios de la empresa entre principios de 2017 y 2020 dijeron que no sabían que Domio utilizaba sus propios algoritmos para elegir los objetivos de expansión. “No había ningún algoritmo para encontrar propiedades, fuimos nosotros”, dijo Joshua Benson, refiriéndose al equipo de desarrollo inmobiliario de Domio en el que trabajó hasta febrero de 2019.

Benson, a quien Domio despidió por cuestiones relacionadas con un acuerdo de no competencia que había firmado con su anterior empleador, añadió que Domio es una “empresa poco ética y turbia”.

Un portavoz de Domio dijo: “Analizamos y modelamos nuevas oportunidades a través de un número de factores que incluyen, oferta, demanda, tasa, ocupación, estacionalidad, comentarios de los huéspedes, tamaño de la unidad, ubicación y más en un enfoque basado en datos para entrar en los mercados y firmar nuevas propiedades”.

Domio, dijo el portavoz, “se compromete a trabajar en colaboración con los gobiernos locales para proporcionar una vivienda segura, y a cumplir con todas las leyes locales aplicables”. La empresa se negó a conceder entrevistas a los cofundadores de la empresa, Roberts y Lam.

Historia del origen

Cuando Roberts discutió la historia del origen de Domio en entrevistas y eventos públicos, dijo que se topó con la idea de la compañía después de poner a la venta su apartamento en el Times Square de Nueva York en Airbnb, y estar abrumado por la demanda. “Me di cuenta de que los viajeros buscaban una conexión humana y una auténtica experiencia de viaje”, escribió sobre el evento en su sitio web personal.

La parte que omite es que antes de incorporar la compañía que se convirtió en Domio, había aceptado un trabajo como jefe de bienes raíces en Nueva York para Flatbook, una compañía que ya era un jugador establecido en el negocio de alquileres a corto plazo y que más tarde cambiaría su nombre a Sonder, según personas con conocimiento directo del acuerdo y documentos vistos por The Information.

Durante un período de embarque de aproximadamente dos semanas antes de que empezara oficialmente el trabajo en el verano de 2016, Sonder compartió información sensible con Roberts, incluyendo modelos financieros, cubiertas de lanzamiento y materiales que detallaban las estrategias de operación de Sonder. El CEO de Sonder, Francis Davidson, y el entonces director de bienes raíces de la compañía, Brian Ehrlich, incluso volaron a Nueva York para entrenar a Roberts, según documentos vistos por The Information. Roberts ya tenía una dirección de correo electrónico de la compañía, que utilizaba para enviar y recibir mensajes relacionados con los negocios de la empresa.

Pero Roberts se retiró del trabajo de Sonder antes de su fecha de inicio oficial y en su lugar lanzó su propia empresa de alquiler a corto plazo, Domio, a finales de junio de 2016 con Lam, un recién graduado de la escuela de negocios que había trabajado brevemente como analista en el Bank of America Merrill Lynch.

Las empresas de alquiler a corto plazo como Domio suelen alquilar casas y apartamentos – o en el caso de algunos de los más grandes jugadores, un piso entero de apartamentos – a un propietario, y luego se voltean y alquilan ese espacio por noche a los turistas que utilizan plataformas como Airbnb. Para los propietarios, la perspectiva de firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo con una empresa puede parecer una apuesta más segura que alquilar a inquilinos individuales.

Pero también puede llevar a arrepentirse. En agosto de 2018, Nathalie Becker, que había alquilado una casa de su propiedad en Nashville a Domio el año anterior, demandó a la compañía por tergiversación y fraude. En una demanda presentada en el Tribunal de Circuito del Condado de Davidson, Becker dijo que Domio había prometido subarrendar la propiedad principalmente a inquilinos a largo plazo, con alquileres ocasionales a corto plazo. En cambio, Domio la alquiló exclusivamente a corto plazo, según la demanda. El caso sigue pendiente.

Y el año pasado, Anne Segal, una abogada de Arizona, presentó una queja similar contra Domio el año pasado después de arrendar su casa de San Diego a la compañía en diciembre de 2017. En la demanda, presentada en la Corte Superior de San Diego, Segal dijo que había descubierto más de 10.000 dólares en daños y robos en la propiedad después de que la visitó en 2019. Domio fue condenada a pagar 6.075 dólares y a perder su depósito de 3.500 dólares por daños. Otros han demandado a Domio por no pagar el alquiler de las propiedades que la empresa alquiló a los turistas en línea.

Domio se negó a comentar sobre las demandas específicas, en su lugar, proporcionando una declaración general: “Domio no puede hablar por todo el mercado de alquileres a corto plazo y fue claro con los propietarios sobre el uso de sus casas. Domio ofrece un servicio a los propietarios para alquilar sus propiedades. En los acuerdos de Domio con los propietarios, Domio especifica que los huéspedes irán desde estancias corporativas hasta viajeros de menos de 30 días”.

Estado mental de Nueva York

Al igual que otras empresas de alquiler a corto plazo, Domio se enfrentó a obstáculos legales para su crecimiento, especialmente en mercados lucrativos como el de Nueva York.

Desde 2010, ha sido ilegal en la ciudad convertir la mayoría de los apartamentos y casas residenciales en alojamientos temporales para viajeros, a menos que el dueño de la propiedad esté presente en la misma unidad que sus huéspedes. Las reglas se volvieron aún más estrictas en octubre de 2016 después de que el gobernador Andrew Cuomo firmara una nueva ley que prohibía la publicidad de la mayoría de los alquileres a corto plazo de casas enteras en sitios como Airbnb, Vrbo y HomeAway. Las autoridades de Nueva York esperaban que las normas atenuaran el crecimiento de un fenómeno que les preocupaba que estaba agotando los alquileres a largo plazo del mercado de la vivienda, haciendo que la ciudad fuera menos asequible para los residentes.

Pero las reglas eran difíciles de hacer cumplir sin la cooperación de plataformas como Airbnb y HomeAway, que se oponían a compartir datos sobre los anfitriones con los funcionarios locales. Para combatir el problema, la Oficina de Aplicación Especial del Alcalde de Nueva York, Bill de Blasio, llevó a cabo una campaña de varios años para erradicar los imperios a gran escala de Airbnb, con docenas de apartamentos.

Las reglas pusieron el esfuerzo de Domio para expandirse en Nueva York en terreno inestable. Utilizando los registros del sistema interno de reservas de la compañía, The Information examinó los listados de Airbnb entre 2016 y principios de 2020 para una docena de apartamentos en Manhattan bajo la gestión de Domio.

En cada caso, los listados describían la totalidad de los apartamentos como disponibles para el alquiler; ninguna de las unidades tenía licencia de la ciudad como hoteles, según una revisión de los registros de la ciudad. En agosto pasado, la ciudad multó al propietario de dos de los apartamentos, ambos en el mismo edificio de Murray Hill, con 8.750 dólares por violar las leyes de alquiler a corto plazo, según los registros públicos.

“No dejaba de preguntarme cómo es que ustedes licencian estas unidades en Manhattan”, dijo Grant Guinn, ex vicepresidente del departamento de desarrollo inmobiliario de Domio. “En realidad nunca tuve respuestas”.

Para Domio, la situación en Nueva York llevó a un constante juego del gato y el ratón con las autoridades de la ciudad y la Airbnb.

Cuando los nuevos empleados se unieron a Domio, los ejecutivos o gerentes de la empresa pidieron a algunos de ellos que crearan cuentas de huéspedes de Airbnb a su nombre, instruyéndolos para que usaran sus licencias de conducir para solicitar la verificación con Airbnb, según dos ex empleados que pasaron por el proceso personalmente. La verificación generalmente fomenta más confianza por parte de los clientes de Airbnb, lo que hace más probable que reserven estancias en los listados de estas cuentas.

Una vez que Airbnb verificó sus cuentas, los empleados transfirieron el control de las mismas a Domio, que a su vez cambiaría las identidades de las cuentas de acogida a nombres como Barney, Leslie y Deniz, según los ex empleados y las capturas de pantalla de las cuentas vistas por La Información. Domio también cambiaría las fotos originales de los perfiles de las cuentas con retratos de personas y otras imágenes que encontraron a través de la búsqueda de imágenes en Google, según dos empleados que trabajaron en los equipos responsables de tales esfuerzos y datos revisados por La Información.

Por lo que los usuarios de Airbnb podían decir, las cuentas del host no tenían ninguna conexión aparente con Domio. Las reglas de Airbnb prohíben a los anfitriones proporcionar nombres falsos y tergiversar sus identidades.

La colección de cuentas de Airbnb que Domio acumuló de esta manera sirvió para múltiples propósitos. Domio utilizó las cuentas para dejar comentarios positivos de los huéspedes para la mayoría de sus propiedades, incluyendo las que figuran en sus cuentas oficiales de la marca Domio, de acuerdo con los múltiples empleados que participaron en el proceso y un análisis de los comentarios de las cuentas.

En algunos casos, los empleados cambiaban la tarifa de reserva nocturna de un listado a 1 dólar u otro precio nominal, reservaban una estancia de una noche en la propiedad utilizando una de las cuentas de Domio, y luego utilizaban la cuenta para dejar una revisión del listado una vez concluida la “reserva”. Esto también fue una violación de las reglas de la Airbnb.

Según los datos internos de la empresa revisados por The Information, Domio utilizó más de 20 cuentas de Airbnb para operar encubiertamente al menos una docena de alquileres a corto plazo en Nueva York, lo que generó al menos 2,2 millones de dólares en ingresos por reservas de huéspedes en esos listados entre septiembre de 2016 y febrero de 2020.

Debido a que Nueva York prohibió la mayoría de los alquileres a corto plazo y Airbnb limitó a los anfitriones de Nueva York a publicar un listado cada uno, para mantener sus listados en línea Domio necesitaba mantener una colección de cuentas de Airbnb que no parecían estar asociadas con Domio, los dos ex empleados dijeron que se les dijo. Si el equipo de Confianza y Seguridad de Airbnb se enteraba de que una persona o grupo estaba operando encubiertamente varias cuentas, cancelaría todas las reservas asociadas a esas cuentas.

En una declaración sobre sus acciones contra Domio, Airbnb dijo que la suspensión masiva de las cuentas controladas por Domio en su sitio significa que la empresa no podrá aceptar nuevas reservas hasta que Airbnb concluya su investigación y llegue a una “determinación sobre su estado a largo plazo”. Airbnb añadió que está “mejorando continuamente las defensas de nuestros productos para identificar y eliminar las revisiones falsas, así como tomar las medidas adecuadas en las cuentas responsables de esas revisiones”.

En respuesta a un conjunto detallado de preguntas sobre sus prácticas de alquiler, un portavoz de Domio no abordó directamente si los listados de la empresa en Nueva York violaban las leyes locales en los últimos años. “La actividad de alquiler y la regulación en Nueva York es complicada y ha cambiado drásticamente desde 2016”, dijo el portavoz en un comunicado. “En los últimos cuatro años, [Domio], como miles de otros anfitriones en la ciudad de Nueva York, ha alquilado habitaciones privadas, casas unifamiliares y a inquilinos por meses y años a la vez”.

La compañía tampoco respondió directamente a las preguntas sobre si su uso de cuentas de huésped encubiertas violaba las reglas de la Airbnb. “Durante este período, Airbnb estaba pasando por sus propios dolores de cabeza de ser capaz de manejar administradores de propiedades profesionales con cientos de propiedades diferentes”, dijo el portavoz en el comunicado. “En ese momento, la plataforma de Airbnb no estaba configurada para que los anfitriones individuales tuvieran múltiples listados.”

Las tácticas de Domio no eran infalibles. En junio de 2019, Airbnb canceló abruptamente todas las reservas de propiedades en Nueva York asociadas a tres de las cuentas de huéspedes encubiertas de Domio, según los documentos de la compañía vistos por The Information. Las propiedades habían hecho que Domio ganara al menos un millón de dólares hasta ese momento, según los documentos.

Finalmente, un empleado de Airbnb informó a un representante de Domio que las cuentas habían sido marcadas porque todas estaban asociadas al mismo número de teléfono, recordó un ex empleado. Después de que Domio cambió los números de teléfono, Airbnb permitió que esas cuentas restablecieran las reservas, el empleado dijo

En el sur.

Para ayudar a Domio a entrar en Nashville, un lugar de vacaciones de moda para grupos de solteros y jóvenes viajeros que buscan fiesta, los cofundadores de la compañía pusieron su propia piel en el juego.

En agosto de 2017, Roberts y Lam firmaron las escrituras de dos casas al otro lado de la calle, que costaron 490.000 dólares cada una, según los registros de propiedad. Semanas más tarde, la cuenta oficial de Domio Airbnb enumeró la propiedad de Roberts como una casa de cuatro dormitorios y 3,5 baños con un loft, una terraza y una mesa de ping-pong, mientras que describió los lugares de Lam como una casa de cuatro dormitorios y cuatro baños con una terraza en el techo y una parrilla.

Poco después, la compañía comenzó a utilizar las cuentas de Airbnb bajo su control para presentar críticas positivas de los huéspedes de las propiedades de Nashville, según tres ex empleados y una revisión de los datos de la lista de Nashville raspados por el perro guardián Inside Airbnb.

Roberts y Lam listaron las propiedades en un momento delicado. Los funcionarios locales estaban en medio de una campaña de alto perfil contra los alquileres comerciales a corto plazo en Nashville, que se había ganado la reputación entre los locales de convertir los barrios en distritos hoteleros para los huéspedes borrachos y desordenados.

A finales de 2017, Nashville se encontraba en medio de un acalorado debate -que había llamado la atención de los legisladores estatales y los grupos de presión de la industria- sobre un conjunto de reglamentos propuestos que prohibirían la mayoría de los alquileres residenciales a corto plazo por parte de empresas o inversores externos. Uno de los pocos tipos de listados que habían escapado en gran medida a la ira de la ciudad eran los llamados alquileres a corto plazo ocupados por el propietario, en los que el dueño de una casa vive en el lugar mientras que ocasionalmente alquila parte o la totalidad de la casa para obtener ingresos suplementarios.

Lam y Roberts dijeron que jugarían según esas reglas en las solicitudes notariales presentadas a la ciudad. En su solicitud, Lam dijo que la casa de Nashville era su residencia principal -citando una licencia de conducir de Tennessee que había obtenido antes ese día- y que estaría ocupada por el propietario. Roberts hizo la misma afirmación en su solicitud.

Durante el año siguiente, otros tres empleados de Domio, incluyendo su director de marketing, Umer Usman, y el director de desarrollo de ingresos, Juan Miguel Rivera Pecunia, también compraron casas en Nashville y presentaron solicitudes de alquiler a la ciudad, diciendo que las casas eran sus residencias principales y que serían ocupadas por sus propietarios. Esas propiedades, también, aparecieron en alquiler en Airbnb bajo la cuenta oficial de Domio.

Pero varios ex empleados dijeron que Lam, Roberts, Usman y Pecunia vivían en el área metropolitana de Nueva York, no en Nashville, y que no ocupaban las propiedades como sus residencias principales, a pesar de haber presentado múltiples documentos a las autoridades locales -incluyendo, al menos en un caso, los formularios de impuestos vistos por The Information- que indicaban lo contrario.

En agosto de 2018, el Gobierno Metropolitano de Nashville y el condado de Davidson notificaron a Lam una orden civil de comparecencia ante el tribunal y lo acusaron de violar las ordenanzas locales. Las autoridades señalaron el hecho de que Lam había declarado repetidamente que vivía en Nueva York en los medios de comunicación social y otros sitios y, como prueba de que Lam no vivía en la casa, señalaron que figuraba en el sitio web de Domio como un alquiler a tiempo completo y a corto plazo no ocupado por el propietario. Un juez falló a favor de las autoridades locales, encontrando a Lam culpable de violar las leyes de Nashville.

En octubre de 2019, un juez multó a Usman y Pecunia por violar las leyes de alquiler a corto plazo y ordenó que cesaran sus operaciones. Un portavoz de Domio dijo que los hombres ya no trabajaban en la compañía. Usman y Pecunia se negaron a hacer comentarios. Las autoridades locales también acusaron a Roberts, el director general de Domio, de violar las leyes locales de alquiler, pero no lo demandaron después de que no buscara renovar su permiso de alquiler de la propiedad y dejara de alquilar la casa.

Si bien no es raro que haya tratos entre empresas que son propiedad personal de los ejecutivos y sus empleadores corporativos, pueden crear posibles conflictos de interés, por ejemplo, si la empresa acepta condiciones financieras que son inusualmente generosas con los ejecutivos. Como resultado, las empresas públicas están obligadas a revelar a los accionistas esos acuerdos, conocidos como transacciones con partes relacionadas.

Sin embargo, dentro de Domio no se sabía que los líderes de la empresa alquilaban sus propiedades personales en Nashville a través de la cuenta de Airbnb de la empresa, según cinco ex empleados. Los empleados que finalmente se enteraron de las conexiones de Domio con las propiedades dijeron que el secreto que rodeaba los acuerdos les dio una pausa.

“Era muy secreto”, dijo Benson, el antiguo miembro del equipo de desarrollo inmobiliario de Domio. “Me enteré accidentalmente hablando con el administrador de la ciudad de Nashville y me dije: ‘¿Estás bromeando?'”

Un portavoz de Domio dijo que la empresa administraba las propiedades de Nashville en nombre de sus ejecutivos, pero nunca hizo pagos a los ejecutivos por las propiedades o tenía acuerdos de arrendamiento con ellos. El portavoz no respondió a la pregunta de si sus ejecutivos recibían las mismas condiciones financieras que las personas que no trabajaban para la empresa.

Via The Information


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