Opendoor, de seis años de edad, marcó el comienzo de una nueva era en el sector inmobiliario residencial cuando lanzó un sitio web que permitía a la gente vender sus casas en línea. Aunque Opendoor todavía representa sólo una pequeña parte de las ventas de casas en los Estados Unidos, su negocio ha crecido rápidamente y ha dado lugar a numerosos imitadores, todos apostando que los consumidores estarán dispuestos a pagar una prima para simplificar lo que tradicionalmente ha sido un proceso prolongado y tenso.
Pero a medida que Opendoor se acerca a la conclusión de un acuerdo para salir a bolsa, ha introducido cambios significativos en sus altos cargos ejecutivos, ya que le preocupa la falta de beneficios y los riesgos a largo plazo vinculados al mercado inmobiliario. En los últimos meses, Opendoor ha contratado ejecutivos de los gigantes financieros TPG, BlackRock y KKR para puestos de C-suite que anteriormente ocupaban los veteranos de la industria tecnológica. El nuevo equipo tendrá que encontrar la manera de adaptarse y relanzar el negocio después de que la pandemia redujera drásticamente la actividad esta primavera. Nuestro organigrama establece la nueva estructura de poder de la compañía.
El Takeaway
Opendoor ayudó a transformar el sector inmobiliario residencial cuando lanzó una plataforma en línea donde los consumidores podían vender sus casas. Sin embargo, los beneficios siguen siendo difíciles de obtener, y ha hecho cambios significativos en sus filas ejecutivas en el período previo a su acuerdo para salir a la luz pública a través de un SPAC. Nuestro organigrama establece quién tiene el poder en la compañía.
La mayoría de los empleados de la compañía, de más de 1.000 personas, pronto se reportarán a tres nuevos ejecutivos. El de mayor alcance es el nuevo presidente Andrew Low Ah Kee, antiguo ejecutivo de la empresa de dominios de Internet GoDaddy y de la empresa de capital privado KKR. Uno de la media docena de ejecutivos que actualmente dependen del CEO y cofundador Eric Wu, Low Ah Kee supervisará el amplio grupo de operaciones de Opendoor una vez que Julie Todaro, que trabajaba en Amazon y era consultora de Airbnb, se jubile a finales de año.
Otra nueva contratación bajo los focos es Carrie Wheeler, que pasó dos décadas en el gigante del capital privado TPG y se ha sentado en los consejos de administración de Dollar Tree y Neiman Marcus. Recientemente reemplazó al ex ejecutivo de Uber, Gautam Gupta, como el tercer director financiero de Opendoor en tres años. Wheeler está a cargo de una organización financiera de alto riesgo que tiene varias tareas, incluyendo la salida a bolsa antes de lo esperado. Gupta se fue para crear su propia empresa, dijo Opendoor.
El grupo de Wheeler no sólo tiene que convencer a los potenciales inversores del mercado público de que puede reducir las pérdidas en su cuenta de resultados con el tiempo, sino que también tiene que encontrar más bancos para ofrecer a la empresa mejores condiciones de préstamo y más compañías inmobiliarias para comprar su inventario de casas. Opendoor dice que no será rentable hasta 2023. El año pasado, la compañía perdió 339 millones de dólares. Por cada $1 de ganancia bruta que Opendoor trajo, la compañía tuvo $1.80 en gastos operativos.
Se espera que Opendoor salga a bolsa este mes en uno de los acuerdos de más alto perfil que involucra a una compañía de adquisición de propósitos especiales. El SPAC, Social Capital Hedosophia II, dirigida por el ex ejecutivo de Facebook Chamath Palihapitiya, valoró a Opendoor en 4.800 millones de dólares en septiembre. Las acciones de la compañía ficticia han aumentado desde el anuncio de la fusión, lo que implica un valor empresarial para Opendoor de unos 12.000 millones de dólares.
Opendoor, con sede en San Francisco, compra casas a los vendedores con la intención de revender las propiedades en unos pocos meses. Genera ingresos por los honorarios que cobra a los propietarios para manejar la venta, usualmente entre el 6% y el 8% de una casa de aproximadamente 300.000 dólares. Las propiedades están típicamente en subdivisiones suburbanas en áreas de relativamente bajo costo como Phoenix y Orlando, Fla. Opendoor se basa tanto en algoritmos como en analistas humanos para fijar los precios de las casas y presupuestar el dinero para las reparaciones.
Opendoor financia sus compras de casas casi enteramente a través de la deuda. Los prestamistas como Credit Suisse usan las casas como garantía. Un riesgo comercial clave para Opendoor es que un descenso significativo en los precios de las casas dejaría a la compañía con inventarios de casas caras en sus libros que no podría vender de forma rentable. Si no tiene suficientes ingresos de esas ventas para cubrir lo que debe a los prestamistas, Opendoor tendría que recurrir a sus propias reservas de efectivo, advirtió la empresa en un informe de la Comisión de Valores y Bolsa.
La compañía dice que se enfrentó a su mayor desafío a principios de esta primavera, cuando el mercado de la vivienda se incautó en respuesta al brote de Covid-19 y gran parte del país entró en bloqueo. El mercado inmobiliario residencial se recuperó más rápidamente de lo que muchos habían previsto, aunque los ingresos de Opendoor en el tercer trimestre todavía se redujeron en un tercio año tras año. En abril, la compañía también despidió a unos 600 empleados, aproximadamente el 35% de su plantilla, para reducir costes.
Otros dos ex empleados de TPG juegan un papel importante en la gestión de los riesgos empresariales, ambos reportando a Wheeler, el director financiero. Dod Fraser supervisa la deuda de la compañía como jefe de mercados de capital. Nathan Harbacek ha ayudado a Opendoor a cerrar acuerdos con constructores de casas para que las personas que venden casas a Opendoor puedan comprar rápidamente una casa recién construida.
A partir de enero, Daniel Morillo, el nuevo director de inversiones de la compañía, supervisará la ciencia de los datos y las funciones de fijación de precios. Ese trabajo ha sido dirigido por el cofundador de Opendoor, Ian Wong, de 34 años de edad, un ex ejecutivo de Square que también es el director de tecnología de Opendoor.
Eric Wu, que fundó la empresa en 2014, dirige el relativamente pequeño equipo ejecutivo, que incluye al jefe de recursos humanos, un puesto que actualmente está vacante. El CEO, de 37 años de edad, descrito por sus antiguos colegas como de perfil bajo y tímido ante los medios de comunicación, ha trabajado en ocasiones durante la pandemia desde Los Ángeles, donde ha compartido vivienda con Nima Ghamsari, CEO de la nueva empresa hipotecaria Blend, y Kris Fredrickson, socio gerente de la empresa de inversiones en tecnología Coatue Management. Wu todavía tiene una casa en San Francisco.
Wu ha tenido que equilibrar el crecimiento de la nueva empresa y los ideales del producto con las realidades de un negocio inmobiliario de capital intensivo. No siempre ha ido bien. Casi todo el equipo ejecutivo se ha volcado en los últimos años. La mano derecha de Wu es Tom Willerer, un ex ejecutivo de Netflix y Coursera que ha estado dirigiendo el producto de Opendoor y el trabajo de marketing desde el otoño pasado.
Wu ha conservado la credibilidad entre los inversores, recaudando alrededor de 1.500 millones de dólares en capital social del Vision Fund de SoftBank, Khosla Ventures y Access Technology Ventures, los tres mayores accionistas externos de la compañía antes del acuerdo SPAC.
El capital que Wu ha recaudado ha diluido significativamente su propiedad, dándole una participación de entre el 6% y el 7%, mucho menor que la de los CEOs de las startups menos intensivas en capital, Airbnb, Slack, Zoom y Pinterest.
El ex director de operaciones de Twitter Adam Bain, ahora director del SPAC que adquiere la compañía, se unirá al consejo de Opendoor. Bain y Wu, que se conocen desde hace varios años, comenzaron a discutir la fusión de SPAC esta primavera.
Otro nuevo miembro del consejo es Cipora Herman, una veterana ejecutiva de finanzas que es la única mujer directora de Opendoor.
Una figura influyente que no está en el consejo es el capitalista de riesgo Keith Rabois, que ayudó a lanzar la compañía y actualmente tiene un papel de asesor.
A algunos de los empleados más veteranos de Opendoor se les atribuye el mérito de haber mantenido el éxito de la compañía hasta ahora. Otro líder del círculo íntimo de Wu, Megan Meyer Toolson, con sede en Phoenix, es la jefa de operaciones de Opendoor y depende de Low Ah Key. Meyer Toolson, que tiene unos 30 años, lleva cinco años en Opendoor. Anteriormente trabajó para el ex CEO de Hulu, Jason Kilar, ahora miembro del consejo de Opendoor.
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Cory Weinberg
