Opendoor lleva el negocio de SPAC a la altísima valoración de 18 mil millones de dólares en el debut en el mercado

La empresa inmobiliaria Opendoor, respaldada por una empresa de capital riesgo, comenzará a operar como una empresa pública hoy, después de que su fusión con una empresa de adquisición con fines especiales cerrara el viernes.

La empresa inmobiliaria Opendoor, respaldada por una empresa de capital riesgo, comenzará a operar como una empresa pública hoy, después de que su fusión con una empresa de adquisición con fines especiales cerrara el viernes. Incluso antes de comenzar a operar, el acuerdo ha inspirado el tipo de frenesí inversor que rodea a las ofertas públicas iniciales más calientes.

El viernes por la tarde, los inversores habían subido el precio de las acciones de la SPAC que se fusionó con Opendoor alrededor del 150% de su valor de alrededor de 12 dólares antes de que se filtrara la noticia de la fusión en septiembre. Este fue uno de los mayores aumentos entre las empresas que completaron las fusiones de SPAC este año. Como resultado, Opendoor, valorada en sólo 6.300 millones de dólares cuando se anunció el acuerdo en septiembre, ahora tiene una capitalización de mercado de alrededor de 18.000 millones de dólares.


El Takeaway

– SPAC se fusionó con Opendoor y se adelantó al cierre del trato.
– Las ganancias llevaron a la valoración de Opendoor a unos 18.000 millones de dólares
– El aumento de las marcas de cambio después de los despidos de primavera, la caída de los negocios

Opendoor tomó un camino inusual para su debut público. Además de recaudar dinero de conocidas firmas de capital riesgo, Opendoor a lo largo de los años ha atraído el interés de los bancos de Wall Street dispuestos a prestarle miles de millones de dólares para comprar casas que finalmente revendería. Y a pesar del difícil comienzo del año en que la pandemia paralizó temporalmente el mercado inmobiliario, la fusión con SPAC ha ayudado a Opendoor a reponer su balance.

Pete Flint, un inversor en tecnología inmobiliaria que cofundó el sitio de listados de casas Trulia y que ha seguido a Opendoor a lo largo de los años, dijo que la firma fue acertada al salir a bolsa durante una época de exuberancia sobre las acciones de tecnología e inmobiliarias. “El momento aquí es impecable, para ser temprano [en SPACs], para cotizar en diciembre de 2020. ¿Quién sabe qué va a pasar con el mercado de valores?” dijo.

La subida de las acciones antes del cierre de hoy, si se mantiene, generará grandes beneficios para los mayores accionistas de Opendoor, al menos sobre el papel. El primer inversor Khosla Ventures ha invertido unos 40 millones de dólares en los últimos seis años para una participación que ahora vale unos 1.200 millones de dólares, según muestran los registros públicos. GGV Capital ganará unos 800 millones de dólares con una inversión de unos 50 millones. El Vision Fund de SoftBank, que ha invertido 450 millones de dólares en Opendoor, tiene una participación de más de 2 mil millones de dólares. La participación del CEO Eric Wu está valorada en 970 millones de dólares. Chamath Palihapitiya, un ex ejecutivo de Facebook que lidera el SPAC que hizo pública Opendoor, posee una participación que ahora vale más de 600 millones de dólares.

La lista de Opendoor representa un cambio radical con respecto a hace sólo unos meses, cuando la llegada de la pandemia frenó su negocio. En abril, Opendoor despidió al 35% de su personal y descargó casas compradas a un ritmo más rápido de lo normal. Los recortes ayudaron a recortar las pérdidas en una empresa que está lejos de ser rentable; perdió 339 millones de dólares el año pasado.

El mercado inmobiliario volvió a crecer más rápido de lo previsto, impulsado en parte por los bajos tipos de interés. Los inversores públicos han invertido dinero en empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa y que compiten con Opendoor, como el Grupo Zillow y Redfin. Opendoor comenzó a comprar casas de nuevo, tomando su habitual recorte del 6% al 8% de la venta, pero todavía espera que los ingresos caigan a la mitad este año.

Glenn Solomon, socio gerente de GGV Capital y miembro del consejo de Opendoor, dijo que al principio se mostró escéptico cuando escuchó la propuesta de SPAC. Las firmas de cheque en blanco tienen un historial de cuentas por pagar, a menudo se negocian por debajo del precio de su oferta pública inicial y rara vez se fusionan con empresas de tecnología de rápido crecimiento. Solomon dijo que finalmente se dio cuenta.

“Es un medio para un fin. El fin es ser público, lo cual tiene valor”, incluyendo proporcionar a Opendoor un menor costo de recaudación de capital futuro y una mayor conciencia de marca, dijo Solomon.

Otra ventaja de un SPAC, dijo Solomon, fue que permitió a Opendoor discutir públicamente las proyecciones sobre su futuro rendimiento empresarial en el período previo al cierre del trato. Los reglamentos generalmente prohíben a las empresas que salen a bolsa a través de una OPI tradicional revelar esa información.

Opendoor ha dicho a los inversores que generará casi 10.000 millones de dólares de ingresos para 2023, frente a los 4.700 millones del año pasado, y que pasará de perder cientos de millones de dólares al año a tener ganancias positivas antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización y otros gastos.

Pero todavía tiene que demostrar que puede estar a la altura de su elevada valoración. La empresa inmobiliaria opera en unos 25 mercados, la mayoría de los cuales se lanzaron en los últimos años. Nunca ha obtenido beneficios. Las nuevas líneas de negocio como la suscripción de hipotecas y la renovación de casas aún no han generado ingresos significativos.

El precio de las acciones de Opendoor podría ser volátil después de que se negocie. Sólo tres empresas que se fusionaron con SPAC tuvieron una apreciación más rápida de las acciones que Opendoor cuando cerraron sus tratos este año, según SPAC Research. Esas fueron la compañía de camiones eléctricos Hyliion, el fabricante de coches eléctricos Nikola y el fabricante de baterías QuantumScape. Los precios de las acciones de dos de los tres -Hyliion y Nikola, ambos con ingresos mínimos- han caído desde el cierre de los tratos.

Por lo menos una vez, los inversionistas están pagando una prima por Opendoor en comparación con otras firmas de bienes raíces enfocadas en la tecnología..

Opendoor ha dicho que tendrá más de 1.500 millones de dólares en efectivo en su balance, lo que desencadenó una feroz competencia entre ella y Zillow, cuyo precio de las acciones se ha triplicado con creces en el último año. Zillow adoptó la fórmula de Opendoor de compra instantánea, o iBuying, que permite a los consumidores vender sus casas más fácilmente, sobre todo a través de Internet. Los analistas aún se preguntan qué tan grande puede llegar a ser el mercado de iBuying para las casas. “Hay una forma cultural de vender casas en este país que iBuying aspira a cambiar. La mayoría de la gente no se da cuenta de que se puede [vender casas de esta manera]”, dijo Brad Erickson, analista senior de Needham & Co.

Por lo menos en una medida, los inversores están pagando una prima por Opendoor en comparación con otras firmas de bienes raíces enfocadas en la tecnología. Hasta el viernes, el valor de la empresa de Opendoor, que incluye la deuda y resta el efectivo, era unas 60 veces sus beneficios brutos estimados para el próximo año. El múltiplo es dos o tres veces mayor que el de sus rivales Redfin y Zillow, respectivamente, según un análisis de Thomvest Ventures. (Ambos competidores, sin embargo, tienen negocios de iBuying más pequeños que Opendoor. Zillow tiene un gran negocio de publicidad en Internet, mientras que Redfin gana dinero sobre todo con las comisiones de las casas vendidas a través de su sitio).

Los requisitos de capital del negocio al menos le dan a Opendoor y Zillow la capacidad de evitar futuros competidores de iBuying, dijo Bobby Tulsiani, jefe de finanzas y estrategia de Opendoor entre 2017 y 2019. Cuando se unió a Opendoor, la compañía tenía sólo 200 empleados. La empresa priorizó la contratación de personal del equipo de finanzas con experiencia en áreas de inversión más complejas que las típicas de una startup.

La compañía recaudó más de 3 mil millones de dólares en deudas a lo largo de los años de bancos como Credit Suisse y UBS, dinero que utilizó para comprar casas. “¿Quién hubiera pensado que unos pocos tipos en Silicon Valley convencerían a los principales prestamistas institucionales [para] darles la capacidad de comprar casas a escala con deuda?” Tulsiani dijo.

Sin embargo, el préstamo ha sido costoso. Los pagos de intereses fueron de alrededor del 32% de la ganancia bruta en los primeros nueve meses de este año.

Opendoor también es vulnerable si el mercado de la vivienda de repente pierde fuerza. Un descenso significativo en los precios de las casas dejaría a la compañía con inventarios de casas caras en sus libros que no podría vender de forma rentable. “Hay un riesgo en la forma en que Opendoor o cualquier [iBuyer] se enfrenta a una recesión de la vivienda. No se han enfrentado a ese riesgo”, dijo Tulsiani.

Hasta ahora, la empresa ha sido capaz de demostrar que los escépticos están equivocados. El ex CEO de Zillow, Spencer Rascoff, tenía dudas hace varios años cuando se enteró de la existencia de Opendoor. El algoritmo de precios de las casas de Zillow, el Zestimate, era usualmente un 10% menos que el precio real, dijo. “Sabía mejor que nadie lo difícil que era valorar las casas automáticamente. Era escéptico de que Opendoor pudiera hacerlo de manera confiable”, dijo.

Más tarde se dio cuenta de que el negocio dependía menos de la tecnología de lo que su percepción inicial le hacía pensar, pero también era potencialmente más perturbador. Zillow, donde todavía se sienta en el consejo, ha invertido mucho en la adquisición de Opendoor. En lugar de depender totalmente de los algoritmos, Opendoor y Zillow a menudo envían a trabajadores de campo para comprobar que las casas están en orden y revisar los precios antes de hacer ofertas.

“No es realmente apuntar, hacer clic, vender. Es apuntar, hacer clic, obtener una oferta, hacer que alguien pase una hora con un portapapeles, ir al tejado, y luego revisar el precio”, dijo. “No se sale de la lengua, pero funciona”.


Cory Weinberg

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